Kentsel Dönüşüm Başkanlığının 2025 faaliyet raporu, riskli yapı tespitinin ülke genelindeki ölçeğini somutlaştırıyor. Ancak sayıların doğru okunması için “tespit”, “yıkım” ve “yeni yapının tamamlanması” aşamalarını birbirinden ayırmak gerekiyor.
Rapora göre 2025 yılında Türkiye genelinde 30.007 yapıda risk tespiti yapıldı. Bu yapılarda 167.560 konut ve 26.821 iş yeri olmak üzere toplam 194.381 bağımsız birim bulunuyor.
Yapı sayısı ile bağımsız birim sayısı neden farklı?
Bir “yapı” tek bir villa olabileceği gibi onlarca konut ve iş yeri içeren büyük bir apartman veya blok da olabilir. Bu nedenle 30.007 yapı, dönüşümden etkilenebilecek kişi ve mülkiyet ölçeğini tek başına göstermez. 194.381 bağımsız birim, işlemin malik, kiracı ve ticari kullanıcı tarafındaki gerçek kapsamını daha iyi anlatır.
Basit bir oranla bakıldığında, risk tespiti yapılan her yapı başına ortalama yaklaşık 6,5 bağımsız birim düşüyor. Bu ortalama, şehir ve yapı tipleri arasındaki büyük farkları gizler; yine de dönüşümün önemli bölümünün çok malik ve çok birimli yapılarda ilerlediğini düşündürür.
İş yerlerinin payı neden önemli?
Tespit edilen bağımsız birimlerin 26.821’i iş yeri. Ticari birimler yalnızca farklı kullanım alanı değildir; tahliye planı, taşınma, gelir kaybı, cephe ve giriş çözümü, yeni projedeki değerleme ve kamu desteği bakımından konutlardan farklı kararlar gerektirir.
Karma kullanımlı yapılarda konut ve ticaret sahiplerinin beklentileri proje kararına baştan yansıtılmazsa, mimari dağılım ve mali paylaşım tartışmaları ruhsat öncesi süreci uzatabilir.
Bu veri neyi söylemiyor?
Risk tespiti yapılması, aynı yıl içinde 194.381 bağımsız birimin yıkıldığı veya yenilendiği anlamına gelmez. Tespit sonrasında itiraz, kesinleşme, tahliye-yıkım, malik kararı, pay satışı, proje, ruhsat ve yapım gibi ayrı aşamalar bulunur.
Veri ayrıca her yapının hangi finansman modeliyle dönüşeceğini, maliklerin anlaşma durumunu veya tamamlanma takvimini tek başına göstermez. Bu nedenle risk tespiti sayısı, tamamlanan dönüşüm sayısı gibi sunulmamalıdır.
Risk tespiti süreci başlatır; güvenli yeni yapıya ulaşmak için karar, proje, finansman ve uygulama zincirinin tamamlanması gerekir.
Rakamların proje yönetimine verdiği üç mesaj
1. Çok malik yapısı profesyonel iletişim ister
Ortalama bağımsız birim sayısı, teknik rapor kadar malik iletişiminin de kritik olduğunu gösteriyor. Ortak veri tablosu, düzenli bilgilendirme ve kararların yazılı izlenmesi dönüşümün hızını doğrudan etkiler.
2. Fizibilite tespitten önce başlamalı
Riskli yapı kararı süreleri başlatır. Malikler bu aşamaya gelmeden yeni yapı için yaklaşık alan, maliyet ve destek seçeneklerini görürse tahliye sonrasında belirsizlik azalır.
3. Tespit ve tasarım tek takvimde yönetilmeli
Resmî tespit işlemi ile mimari fizibilite birbirinden farklı uzmanlıklar olsa da takvimleri birbirine bağlıdır. Tapu-arsa payı verileri, belediye arşivi, imar koşulları ve mevcut bina ölçümü ortak bir proje dosyasında buluşmalıdır.
Yıllar veya iller arası kıyaslama yaparken aynı göstergenin kullanıldığından emin olun: yapı sayısı, bağımsız birim sayısı, yıkılan birim ve tamamlanan konut birbirinin yerine kullanılamaz.
Malikler bu veriden nasıl yararlanabilir?
- Risk tespiti öncesi teknik-mali fizibiliteyi hazırlayın.
- Tüm malik ve arsa paylarını güncel tapu üzerinden tabloya dökün.
- Konut ve iş yeri ihtiyaçlarını ayrı başlıklarda belirleyin.
- Kamu desteğini toplam proje bütçesinin bir finansman kalemi olarak değerlendirin.
- Tespit, karar, proje, ruhsat ve yapım için tek bir ana takvim oluşturun.
Sayılar, Kentsel Dönüşüm Başkanlığının 2025 Yılı İdare Faaliyet Raporundan alınmıştır.
Bu yazı genel bilgilendirmedir. Resmî rapordaki veriler kurumun yayımladığı gösterge tanımlarıyla birlikte değerlendirilmelidir.